主题：关于交房时应该注意的几个问题(转贴)

收楼入住的一般程序 
    (1)发展商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书。

(2)购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜。

(3)有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时要按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂时不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定。但一般不超过30天。

收楼入住时要缴纳的费用：当月管理费和其他费用。其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代缴水、电、气费的保证金(或叫周转金)等等。

为避免乱收费，保证收费的透明度与规范性，目前部分城市已建立物业管理服务收费标价制度，要求物业管理公司或物业管理处必须将收费项目及标准报有关部门批准，经审批后登记在标价牌上，作为向业主收费的依据。标价牌上未明示的收费项，业主可拒付并向有关部门投诉。 


2．入住通知到手时要做到：理性收楼，安全入住 
    (1)带好资料准备收楼

接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。购房者如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么购房者必须指定一位信得过的委托人来代为签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有购房者的委托书。

一般来讲，购房者有一些买房的费用是在人住的时候需要交纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如剩余的房款，这时候一定要带上，否则开发商会按照合同计算违约金。为了避免这些损失，购房者还是尽量带好该交纳的各种费用。

(2)交纳公共维修基金以及先期的物业管理费

既然是买房，那么购房者必须要履行自己该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是应该缴纳的费用。在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，购房者正当的权益将得不到维护。即使信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2％的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给业主自己支配的，开发商根本无权动用。这笔费用有时在入住时暂不交纳。

任何一个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理公司，购房者先交纳1—3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一定的流动管理资金，在未来的这几个月当中，购房者就不用再交纳任何的物业管理费用。 

(3)认真检查房产，别放过任何纰漏 

其实这步工作是购房者在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时回避了这个问题。当交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。这时候购房者最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如果发现有什么明显的纰漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，购房者可以责成开发商在规定的期限内加以维修。

购房者检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，不应该得过且过，应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要自己该得到的违约金。

另一方面，当购房者确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着±3的差额，如果开发商交给购房者的房屋面积大于合同中规定的面积，购房者必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给购房者相应部分的房款。如果差额超出约定差额，则按合同约定不补足或双倍返还。

(4)交纳契税，为得到产权证早做准备

现房看过后，如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向购房者提出交纳买房契税的要求。其实，契税是在办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向购房者收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款1％的契税，开发商有权代收代缴。

(5)一表两书要审查

交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，可向开发商提出看《建设工程竣工验收备案证明书》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

经过竣工验收是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，购房者有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保购房者顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明购房者得到的房产还是比较可信的。

(6)签订《物业管理公约》

购房者能签订这项公约，说明房产基本达到理想标准了。《物业管理公约》是购房者在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。购房者要看清，以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白。还有，小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备要求的管理标准，做到知己知彼。

(7)算好公摊面积，签收《房屋验收单》

购房者所买的物业有多少分摊面积。虽然不是购房专家，但不能置之不理，这直接影响到居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。购房者要让开发商出示国土局测绘队出具的《竣工实测表》，看看自己楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明。

(8)装修问题别忽视

购房者也许买的是毛坯房，要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要《装修开工证》，双方签订一份协议，明确自己在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚，看看有没有不合理的收费。

（9）拿好钥匙，—切OK 

恭喜购房者可以顺利地拿到钥匙，但别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。查抄一下自己家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，装修工人毕竟使用了自己的能源。最后，到物业管理部门索要出入小区的门卡，回去收拾东西，搬进自己理想的家。

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3．预售商品房何时能够交付使用 
    国土局制作的《房地产买卖预售合同》第7条规定，卖方向买方交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明：《深圳经济特区房地产转让条例》第20条也规定，“预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后”；其他有关法律、法规、规章也都有相应规定。可见，“竣工验收合格”确实是商品房交付使用的法定条件。以前，根据深圳市建设局的规定，竣工验收由建设局组织工程质检部门进行，通过验收的，颁发《竣工验收合格证》。《竣工验收合格证》的取得是商品房具备交付使用条件的标志。在此情况下，如果开发商在取得该证书之前，为了避免造成延期交楼而提前通知业主入伙，往往会遭到业主的拒绝，从而导致纠纷。深圳市人大常委会于2000年2月给深圳中院发出《关于对“我市房地产纠纷案件如何正确适用于特区法规的请示”的复函》，称《原深圳经济特区房地产转让条件》第20条并非规定以取得《竣工验收合格证》为交付使用的条件。法院可根据国家的有关法律和《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳经济特区建设工程质量条例》的规定，依据具体案例的实际情况酌情处理。据此，深圳中院召开了一次研讨会，并形成会议纪要。“纪要”明确指出，在审理此类案件时，法院应着重审查关系到房屋和业主安全、正常使用的项目，如工程主体、消防、电梯、燃气管道工程等是否已验收合格。如果开发商已取得《工程竣工核验证书》、《消防验收合格证书》、《电梯验收证书》、《燃气管道工程验收合格证书》，即可以认定房屋可交付使用。鉴于以上实际情况，深圳市建设局于2000年5月出台了《深圳市建设工程竣工验收及备案管理办法》，该《办法》于2000年7月1日开始施行。根据该《办法》，建设工程的竣工验收工作由建设单位负责组织实施，建设主管部门委托工程质量监督部门对竣工验收进行监督。建设单位自行验收并提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收后(当然，验收过程由工程质量监督机构进行监督)，填写《建设工程竣工验收备案表》，连同规定的全部资料向主管部门办理备案。主管部门收齐、验证备案材料后15日内出具《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。《办法》规定，该《建设工程竣工验收备案证明书》是建设单位办理产权登记手续的必备文件，但未规定它是竣工验收合格的标志。可是，从该《办法》的通篇规定来看，取得备案证明书，即意味着已经通过竣工验收，房屋即可以交付使用。基于这一变化，目前司法实践又开始以是否取得《备案证明书》作为是否具备交付使用条件的依据。 


4．房屋交付必须具备哪些条件 
    根据《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防人防等有关部门或者单位进行验收。 

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 

《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房的保修责任。 

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关内容，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书)〉。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 

法律对房屋交付条件作了上述规定，购房合同中一般也有相关内容。建设部及各地商品房买卖合同示范文本里均有示范条款，购房者可结合法律规定和示范条款在合同中对房屋的交付条件详细约定。 


5．不按合同交房的潜在问题 
    (1)无房可交

在合同约定的交房日到来时，开发商售出的期房尚未完工。

(2)假交房，真延期

既然一定要按期交房，而房子的诸多方面还未完成，怎么办?这种情况下产生的后果就是，房子可以按期交，但是业主无法按期入住，即所谓的假交房，真延期。比如业主拿到了钥匙，但开发商却没有出示合同中规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。而《建筑工程竣工验收登记备案表》的取得需经有关部门的检验，但是有些商品房由于没有完全按规定程序接受检验，便模糊地标出“经验收合格”来蒙混过关或者在很多环节根本没有达到交房标准的情况下，仓促交楼，入住之后，居然连水、电、气都通不了，从而导致业主与开发商发生冲突。

(3)不可预见的延期

这个问题在目前是普遍存在的，由于非开发商的原因造成的业主无法按时入住在2000年以后的入住纠纷中占到绝大多数。开发商在房地产开发、设计、施工、销售、入住以及物业管理中并不能预见的所有可能发生的问题，而一旦问题出现，势必无法完全履行购房合同中约定的条款，在处理这些不可预期的问题的过程中，

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6．房屋质量验收包括哪些 
    房屋的质量检查主要包括：

(1)主体结构

①地基基础的沉降不得引起地面变形，上部结构的开裂或相邻房屋的损坏； 

②钢筋混凝土构件不得产生明显变形；

③砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显的裂缝。

④木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。

(2)外墙

①外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；

②外墙不得有较大面积的开裂。

(3)屋面

①各类房屋面均需排水通畅，无积水，不渗漏；

②平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

③阳台和三层以上的房屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

(4)地面

①面层与基层须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起沙等缺陷。块料面层(如柚木地板)应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；

②卫生间、阳台、洗手间地面与相邻地面的相对高度应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

③木楼地面应平整牢固，接缝密合。

(5)装修

①钢木．门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活。零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密木门窗缝隙适度；

②进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗均应设铁栅栏；

③木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；

④门窗玻璃应表面子整，油灰饱满，粘贴牢固；

⑤抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；

⑥饰面砖应表面洁静，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；

⑦油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；

(6)电气

①电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线不得采用绞装或绑接法。采用管子配线时，连接点必须紧密可靠，使管路在结构上和电气连成整体，并有可靠的接地；

②应按套(单元)安装电表或预留表位，并有接地装置；

③照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；

④各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

⑤电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

⑥对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂的地区的住宅，应设置电视共用天线；

⑦配置有空调机、洗衣机、电冰箱、热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

⑧配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话安装费用是否已经清缴完毕。

另外，还要检验水、卫、消防、配套设施等。 


7．新房验收如何把握质量 
    (1)看有无裂缝。先看地面和顶棚上有无裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，绝不能买。看内墙角上和顶部是否有麻点。这种专业称为“石灰爆点”，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带来不利影响。 

已做过粗装修的居室，墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂；门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。 

(2)门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。分户门是否牢固、安全、有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度、材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。 

(3)卫生间、厨房地面是否做过找坡处理，主要是为了自然排水(绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内)；厨房、卫生间墙面砖是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

卫生间面积尺寸是否符合合同约定标准；卫生器具的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕，渗水现象，地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。 

厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的砖，灶台高度是否合适，灶具是否安全，排油烟机效果如何，热水器品牌，规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否有清洗、烹调、储藏等基本功能，如果没有装修，是否把各种管道、线路，插口位置预留好。

在卫生间、阳台两处浇点水，注意看水是否能顺利向出口流，看一下邻居家是否漏水。

(4)选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏，这方面存在的问题比较普遍，应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还可注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。

(5)煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。 


8．新房验收不合格如何处理 
    在房屋交接验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

(2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

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9．《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 
    建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”并且，两书的内容和标准至少不能低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度》的要求。如果各地建设和房地产管理部门制定了《住宅质量保证书》样本的，房地产开发商自己印制的《住宅质量保证书》中关于保修期的标准不能低于样本的标准。 

开发商只有提供了内容和标准都符合规定的两书，购房者才能收房。如果开发商没有印刷两书，购房者应该要求开发商在限定的时间内提供两书，否则就不能验收；如果开发商提供了两书，但内容不全或有关的标准降低，购房者应该要求开发商添加或修改相关内容。如果由于两书不全导致实际的交房日期晚于合同约定的交房日期，购房者可以按照合同的约定要求开发商承担相应的违约责任。